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2018年，在商业地产租售市场随实体商业低潮及房地产市场影响量价不振；在商业市场上电商肆虐及消费降级，不断传来品牌零售倒闭关店消息的背景下，重资产的商业物业如何保值增值？

三正地产盘活商业资产搞好经营强基拓市，以结果为导向，贯彻“活、专、细”精神，脚踏实地实干，加强软硬营商环境的营造、商家服务、商业形象管理等，加大整合、大营销的巧干，让三正地产商业物业重资产“压仓石”的价值突显。

与此，三正地产商业资产以“稳”市场与租户为基础，以做“实”旺市营销与经营管理为手段，以“防”租赁收益风险与租户逃租风险为首务，以“保”物业满租与租金履约为目标。从物业满租率、租赁合同履行、租金的收取及市场的反馈等结果来看， 2018年三正地产商业资产较好的完成了公司年度商业物业资产管理工作目标，使商业地产项目实现保值、增值，赢得了较高的市场美誉度。

   电商冲击下，商业地产路在何方？

电商作为一个消费平台，在海量信息及扁平化的商业市场，作为主力消费群体的80、90、10后，在多元、效率、智能与宅文化的消费观念“裂变”的大背景下，电商在商业消费市场中攻城掠地，爆发式增长。根据不完全统计分析，电商让没有跟上商业消费大变革而转型的实体商业如负荆在背艰难前行，而能抓住商业消费发展变格及方向的实体商业，在借力电商后便如虎添翼，转守为攻。现在实体商业的阵痛，可以理解是化蝶，也可以说是涅槃，表因是互联网电商跨越发展冲击实体商业，实质是实体商业没有跟上商业消费市场跨越式的变革，跨界也好、借力也好、融合也好、对标消费市场也好等等措施，这是实体商业必须面对和跨越，走过去将会是阳光万丈。

东莞市有近千万人口，处于深圳与广州两个一线城市中间，城市消费人群基数大，消费意愿高能力强，根据统计数据，2016年，东莞的社会消费品零售总额相比上年增长13.1%，购买力增速跑赢广州深圳，在珠三角9市增速排行第一，商业地产发展市场前景广阔。 

三正商业精细化运营产生较好社会效益和经济效益

三正地产的商业地产发展在东莞经济高速发展及公司的前瞻性战略布局下，商业地产项目由原先的粗放式产品销售到现今的精细化运营增值，从持续的精细化运营到区域商业地产品牌建设。期间不断地根据市场变化及增值要求进行物业改造及品牌调整，公司商业地产项目取得了较好的社会效益与经济效益，圆满的完成了集团及公司的各项绩效指标。

三正地产自持运营的商业地产项目着近20万平方米，主要聚焦两条产品线：社区商业产品线和综合型商业广场产品线。

社区商业作为居民生活“最后一公里”的圈子，与消费者的距离是天然优势。但是在电商、大型购物中心、商业广场的多功能复合型的消费侵蚀下，原先粗放式的产权与经营分离、没有统一管理的社区商业模式难以为继。对此商业市场的变化，公司社区商业地产产品开发中以市场为锚，聚焦消费者，适当拔高定位，专业规划物业，做到经营管理5“统一”从而打造具有品牌美誉度及高增值、精而美的社区商业产品。

三正地产商业资产保值增值破局之道

公司现在开发社区商业产品主要有两种产品线，第一种社区商业产品——组团式社区商业产品：以商业服务半径2公里的商圈范围，综合区域城市配套、地段、环境、外来规划等等，结合现商圈内消费人群密度、年龄、消费水平、消费观念等客观条件，对公司符合条件的楼盘进行组团式商业功能规划，根据功能划分为餐饮娱乐街区、儿童主题街区、家庭生活休闲街区、运动休闲街区等。其中在对主力店专门进行定点式建设，如：超级市场、电影院、量贩ktv、健身馆等，而对物业硬件要求较高的餐饮业态则前瞻性规划，在招商上则是采取定点定向招商，品牌及业态在功能互补效应，打造一个体验式全业态功能细化的组团式社区商业，从而满足社区居民一站式家庭主题吃喝玩乐购全新商业消费服务需求。

三正地产组团式商业面积在2至3万平方米左右，如东莞塘厦三正世纪新城组团式商业，其集合了幼儿园、亨达精品超市、清湖门诊、量贩ktv 、蓝螳螂养生会所、亿尚健身、农业银行、川府酒楼、小雨点湘菜、探鼎烤鱼、永盛文体、迪图、欧妮迩、歌莉娅、米兰天空等等知名主力店及次主力店，项目商业极大地提升了楼盘品质及公司美誉度，该组团式社区商业经过多次业态及品牌调整后物业增值明显。

第二种是精而美、美而专的主题式社区商业产品。对于公司开发住宅项目中规划的商业面积在5000至15000㎡的产品（该类商业项目多处于城乡结合部），在本项目及周边人群不能满足项目常规的生活类商业正常维运时，综合项目所处区域、位置、地段、交通、配套等等客观因素，从体验性、专业性、精品性角度入手，将商业产品糅合商业业态细分后的宽度与纵深去进行商业规划，定点定向的引进区域品牌，把商业街做美做精做专做深。

如公司寮步香市茶艺街项目，项目结合东莞市打造寮步香市文化，结合项目交通优越及寮步茶艺市场的空白点，成功打造香市茶艺街，项目引进了大益茶业、安溪铁观音、怀化黑茶、中茶普洱、福今普洱、澜仓普洱、边江源黑茶等等茶叶知名品牌及红木、茶艺商家，成为东莞市首家美而精、精而专的专业茶艺街。

三正上河坊食通街，该街区临东深河畔，是凤岗唯一一条集合式餐饮街区，项目引进了伯顿西餐厅、v8清吧、台湾涮涮锅、顺德人家、合家欢茶餐厅、池上包饭、六千馆、东北饺子馆、西北人家等等品牌，成为凤岗餐饮首选之地。

凤岗镇是东莞嵌入深圳的一块飞地，东莞东南部片区的中心，地理位置得天独厚，区域经济发达。而三正财富新地商业广场地处凤岗镇镇中心、于凤深大道与永盛路交汇处，项目周边配套五星级酒店（金凯悦酒店）、镇政府、多个大型高端社区、中小学校、米亚产业园（苹果合作商）等等，交通连接深圳与周边镇区四通八达，三正财富新地商业广场经多年的精细化运营已打造成为东莞东南部片区标杆性商业。

三正财富新地广场建筑面积约6.5万平方米，项目定位为东莞市东南部标杆性商业广场，引进主力店沃尔玛超市、铜锣湾百货、爱琴海精品数码、大地影院、凤潮量贩ktv、红番天电玩游艺城、阳光网咖、儿童乐园；餐饮品牌引进了麦当劳、面点王、非烤勿扰、熊猫大师、蒙自然、日禾料理、芙蓉花香、涮涮锅、贡茶等；服饰品牌引进了六福、周大福、ellassay、ochirly、myteno、jessica、vero moda、maniform、etam、ep、ozzo、杰克琼斯、佐丹奴、阿迪达斯、耐克、李宁、金利来、雅戈尔、杉杉等知名品牌，经过多年运营已成为东莞东南部标杆性一站式购物、休闲、娱乐、社交、体验式的商业广场，项目商业经营指标个年度均有大幅增长，年度人流最高峰值达到4.5万人。

2018年，针对商业地产消费市场的变化，面对电商冲击与跨界融合体验消费潮流到来，三正地产对三正财富新地商业广场物业硬件（外立面、公共区域、配套设施等）进行升级改造、同时也已启动对品类及品牌的调整，设定的调整关键词：升级、体验、跨界、社交。