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“莞深半小时生活圈”这个口号是临深片区戒不掉的药引，是引发深圳客来莞置业的诱因，是莞深房企跨城大战的导火索。而这场风波的“肇事者”，正是东莞房地产地头蛇，三正地产。新浪乐居讯（文/温巧平）“莞深半小时生活圈”这个口号是临深片区戒不掉的药引，是引发深圳客来莞置业的诱因，是莞深房企跨城大战的导火索。而这场风波的“肇事者”，正是东莞房地产本地蛟龙，三正地产。

　 　“我记得2004年9月16日，我们第一波广告打进深圳的时候，三正半山豪苑门口，停了许多深圳粤b牌的车，当时所有的销售人员，同行都很激动。”三正 地产副总经理李启清回忆道。“确实比较新奇，第一次见那么多量深圳车来东莞楼盘，以为是明星来了。”对此，住该楼盘的本地人房先生也有印象。

　　而10年后，三正地产凭借三正瑞士半山项目，再次刷新了凤岗人对当地房价的认识。

　　各路豪杰争占临深片区

　　刚好一年，三正瑞士半山一个项目卖了近28个亿，销售均价13645元/平米。这个项目拿了东莞市销冠，还得到市领导的重视褒奖。同时期，凤岗以7257元/平的楼面地价卖了一块地，收入6 .37亿元，溢价188%，成为2008年以来的东莞新地王。而这仅仅是临深片区镇街房地产市场激烈竞争的一个缩影。

　　由于地理位置极为靠近深圳，凤岗、塘厦、樟木头、黄江、清溪5个镇街被外界称为“临深片区”。随着2010年临深片区的崛起。万科、碧桂园、保利、恒大、万达、绿地等各路豪杰相继登陆东莞。厮杀的最为激烈的是，凤岗镇这个弹丸之地。

　 　2014年，这些外地“大鳄”房企势头相当猛，前10热销楼盘中，万科、万达、保利、碧桂园和恒大等占据半壁江山。据东莞中原提供数据显示，今年光大锦 绣山河单盘吸金18.32亿元排名全市第一，三正瑞士半山以15.58亿元排名第二，南部湾万科城项目以14.51亿元紧追其后，排名第三。

　 　在这个遭遇外来品牌房企“入侵”的东莞市场，本地蛟龙三正地产去年的成绩十分耀眼，在同一镇区的品牌开发商，保利、佳兆业都被pk下去。如果说今年凤岗 镇卖得好，是靠深圳的新政刺激。但若在深圳楼市最艰难上半年，还把房子还卖得叫好叫座，则不得不佩服这东莞开发商的实力。

　　深圳后花园：从口号走向现实的十年

　　记者约到该项目的负责人李启清，望能了解一二其营销诀窍。7月1日约定的采访时间。第一次见到本人，两鬓微白，爱抽烟，直爽，一口流利的湖南普通话，还是个足球狂热份子。“昨晚再看欧冠重播，二点多才睡，今天就不拍了，状态不太好。”

　　对于李启清，业内媒体并不陌生，他常为自家项目站台，毫不吝啬对三正楼盘的赞美。今年，是李启清在三正地产待的第16个年头，见证了凤岗、塘厦从边缘镇区变身深圳后花园，准确来说，他是打造“临深片区”的主要操盘手之一。

　　“2004年我们第一家提出，‘莞深半小时生活圈’，当时还打出了口号‘深圳人，未来生活在这里!’，在当时真的只是一个口号，已经过去11年了，随着交通硬伤被治愈，这个口号，变得越来越真实。”三正地产副总经理李启清感慨道。

　　而在2004年，深圳关内关外还没一体化，关内一手房均价才8000元/平出头。品牌开发商开始发力深圳关外市场。与此同时，三正地产做了一份关于《凤岗市场调查分析报告》，报告认为“凤岗镇房地产已启动，并在快速成长”。于是勇敢的进军了凤岗市场。

　　三正地产这个口号确实诱惑了一批嗅到商机的投资客入场。“2004年到2007年，一波深圳人快速的切入到东莞和惠州地区，主要是投资客，占50%以上。”李启清也是2007年在东莞买的房。这是临深片区迎来的第一个楼市春天。

　 　但2008年的一场金融风暴，让一切都变得异常困难，尤其承接香港加工业务的凤岗镇，受灾严重，外来务工人员离开了近80万，一批港资、外资企业撤场、 倒闭。“2008年—2010年，房子比较难卖，很多深圳人在东莞买了房以后，因为距离和交通，沉静了一段时间。”李启清表情变的凝重。

　 　“对每个楼盘，我们都做了5-10年的规划，片区本身欠成熟，我们也有预料到。”李启清在凤岗楼盘一片沉静期，也“不担心凤岗房子卖不出去，地段优势 在，再冷的冬天，也能等到过去的时候。”2011年，三正在凤岗卖了29间旧改商铺，均价1.5万/平入市，收入0.7个亿。

　　楼市低迷，正好是三正地产布局临深片区的一大机遇。通过招拍挂，三正先后拿下三正卧龙山一号、三正瑞士半山地块。而这两个项目在上两年的销售总额为43亿。成绩好的得到市领导的重视，并给予了行政表扬。

　　2011年-2014年，临深片区迎来了十年后的第二个春天，交通是打通“莞深半小时生活圈”重要经脉。2012年，碧桂园一句“四分之一福田价”再次激发了深圳人来莞置业的需求。

　　而这一波，李启清认为，**客基本清零，自主客占主导。对于客户的分析，三正地产副总经理李启清能说上三天三夜。

　　三正地产李启清：做最了解深圳人的东莞人

　 　三正地产的每个楼盘价格普遍都比周边楼盘贵了15%-20%，产品类型主要以别墅，大户洋房为主。其中，三正瑞士半山2014年6月份开盘，以28亿登 上东莞市销量第一，80%的深圳户。卖的比别人贵，还卖的比别人好。李启清认为，成功之道得益于多年与深圳人接触，“争取做最了解深圳人的东莞开发商。”

　　据统计，2015年临深片区预计将有13个纯新盘入市，26个楼盘加推，共计39个楼盘在售，潜在住宅供应量161万平米，仅次于165万平米的松山湖片区，是2015年东莞供应量第二高的区域。

　 　凤岗镇本地人不到3万，外来务工人员约30万，本地的“土豪”爱出国跨省做生意，尤其80年代一波本地人扎推向香港逃，挣了钱又都爱回乡买别墅。这个 “多金”的城镇并非如内地三四线城市县城，以人际关系联结为大卖场售楼。临深开发商都心知肚明，本地客群无法消化如此庞大的本地市场。

　　“找到好的资源区，把产品质量做精，不要太吝啬成本，最后确定好房子要卖给谁，成本再高一点，跟深圳比还是差一大截，真的是四分之一的价格买山清水秀里的别墅，看了环境，就要让客户动心。”看似开发商都懂的入门理论，正是三正地产16年在临深片区摸索的经验。

　 　三正地产能在凤岗立得住脚，与政府合作开发的“一河两岸”工程，即三正卧龙山项目奠定了良好的品牌基础，为三正带来了更多的深圳客群及老客户资源，这一 优势让许多外来品牌房企羡而不得。到目前为止，凤岗楼市的版图上已经满布来自各地的开发商，但这不妨碍三正地产在凤岗楼市发展中的江湖地位。

　　“不能比太多，做好深圳的后花园就可以了。”在新浪乐居的专访中，李启清相信，临深片区的战役是场持久战，但现在凤岗镇正迎来史上最好的时机。