东莞城市更新进入“快车道”
2019.08.30
东莞城市更新进入“快车道”
——让城市有“颜值”，更有价值担当
提速城市更新，拥抱湾区时代。
东莞土地招拍挂市场竞争持续激烈，“三旧”改造、城市更新等项目成为房企新的“必争之地”，根据东莞一号文件显示，城市更新项目试行政府购买土地整备前期服务，并已发布《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》提供操作规范与政策指引。根据东莞市农村（社区）集体资产管理网信息显示，近两个月来有数十个城市更新项目前期服务商进行招标，涉及更新改造面积达232万平方米，吸引了华润置地、华侨城、时代地产、碧桂园、中天、金地等众多房企持续关注，并已有多宗城市更新项目中标。
旧村蝶变：现代宜居美丽幸福社区初现成效
当下，东莞正在迎来粤港澳大湾区、广深港澳科技创新走廊建设的双重机遇，产业升级、城市提质都需要更广阔的发展空间。但目前，东莞土地开发强度已逼近五成，如何解决土地瓶颈的痛点，城市更新成了东莞拓展发展空间的主要抓手。
东莞提出，力争三年实现城市更新3万亩的目标。其中，每年拆旧建新约5000亩，产业类改造约2000亩，其他活化更新、“微改造”等约3000亩，而整个城市具备更新潜力的区域面积更是超过46万亩。
“城市更新之于东莞发展之重、突围破困之急、转换动力之强前所未有。”在去年6月召开的东莞市产业招商大会上，东莞市委常委、常务副市长白涛这样说。
在新时期新形势下，需要城市更新为城市现代化目标作出更大贡献。2018年，东莞市出台《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（下称《深化改革意见》），全面部署深化体制改革，全面推进城市更新、提升城市品质。
《深化改革意见》提出了加快构建“政府统筹、规划管控、完善配套、产业优先、利益共享、全程覆盖”六个新格局，改革创新规划管控、资源调控体、项目招商和供地、产业扶持、财税鼓励、行政审批等六个体系，并提出了加强组织领导、完善配套政策、鼓励改革创新、强化督查考核等四点要求。
“这既解决了在新形势下城市更新要形成怎样的体系、如何实施和具体操作的问题，也解决了政府如何加强监管、强化保障的问题。”东莞市自然资源局有关负责人分析。
以《深化改革意见》为指引，专项规划编制、标图建库、更新单元划定、单一主体挂牌招商、“1 n”总体实施方案审批、财政分成和补助等13份配套性政策文件陆续出台或拟定，一套更加科学、透明、高效、完备的城市更新政策机制基本形成。
东莞城市更新大步迈入“2.0升级版”时代。
连片更新：由点到面勾画城市发展大格局
通过发挥政府在城市规划、招商引资、资源整合的统筹作用，东莞大力推进南城东华片区、麻涌滨江片区、长安科技商务区等21个连片改造片区，年度新增供应土地约560亩，保障了广东欧珀通讯总部、珠三角汽车博览中心等重大项目的用地空间。
在“政府主导”“市场参与”“整体统筹”“多元开发”的城市更新组合拳中，东莞完善城市更新管理体系，编制城市更新专项规划，划定城市更新单元，并以此作为城市更新活动的基本依据，既发挥政府的主导作用，也充分激活市场的力量。
按照东莞的新规，每个更新单元面积原则上不小于150亩，不超过500亩，也可以由多个更新单元合并形成一个大型改造片区。实行更新单元整体实施，一个单元一般安排一个改造主体整体实施，由此强化了政府主导，有计划、有秩序、可持续地推动更新改造，把准把好城市更新的“方向盘”。
同时，东莞还划分了市、镇两级不同的城市更新管控权限，完善了市场主体准入管理，规范基层通过合作协议、框架协议引入开发企业的行为，避免基层因过分的发展冲动而将不符合政策要求的区域纳入协议范围，保障投资企业合法权益。
市自然资源局提供的数据显示，过去一年，全市新启动150亩以上重点更新单元75个，总用地面积近15平方公里（2.2万亩），其中：地产类单元（含居住、商业、商住）52个、产业（含m0）类单元9个、产城融合类单元6个、综合类单元8个。在全市产业招商大会、省“三旧”改造项目推介会和莞港产业合作交流等系列活动中，部分条件成熟的更新单元经过宣传推介，引起各方高度关注。
仅2018年，全市就投入改造资金约228亿元，完成各类改造8337亩，新增实施改造10877亩，分别达到省下达任务的143%和160%。新增土地供应32宗、合约1516亩。
市自然资源局上述负责人介绍，今年东莞将选取30个、总面积达1万亩的更新单元实施重点突破，力争完成固定资产投资400亿元。为了让企业通过市场竞争最大限度参与城市更新，在这些重点更新单元，还将先行适用“工改m0”、单一主体挂牌招商、市属国企土地整备开发、股权混改等创新政策，并优先设立城市更新子基金给予融资支持。
4月15日，市自然资源局公布了《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》，非旧村改造的商住项目要将不少于15%的土地无偿移交政府，用于落实公共服务设施、市政公用设施以及政府发展备用地等。通过城市更新，东莞城市“颜值”不断提升，更力争实现价值“担当”。
东莞城市更新项目及前期服务商招引概况
东莞已公布多个城市更新项目及前期服务商招引结果（仅为初步统计），华润置地、华侨城、时代地产、碧桂园、中天、金地等房企均积极参与。中标的前期服务商将根据城市更新项目类别，对项目进行土地一级整理，包括单元划定、土地测绘、权籍调查、意愿征集、挂网等工作。
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